Com a publicação da Lei Complementar 214/2025, uma nova realidade se apresenta para o setor imobiliário.
Toda a cadeia de construção e comercialização de imóveis deve estar preparada, do pequeno empreiteiro à grande incorporadora, do corretor autônomo à administradora de imóveis.
A necessidade de adaptação se deve não apenas à mudança legal e estrutural da reforma, mas também a questões operacionais e estratégicas.
A reforma traz uma mudança de mentalidade ao setor, que antes não trabalhava com o sistema de compensação, no qual as operações geram débitos e créditos.
A CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) é o tributo federal que vai substituir PIS/COFINS; o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) é o tributo estadual/municipal que vai substituir ICMS e ISS.
Acostumado a tributar o faturamento e a definir estratégias com base no VGV, o setor passa a operar sob a lógica de compensação: em regra, as aquisições de bens e serviços por agentes do mercado – como, por exemplo, o locador, construtor e incorporador – geram crédito. É a tributação do consumo, com impostos “por fora”.
A implementação da nova tributação começa em janeiro de 2026 e estende-se até 2033. Ou seja, teremos uma reforma estrutural que será implementada ao longo dos próximos 7 anos.
Além da instituição dos novos tributos, CBS e IBS, e suas respectivas alíquotas, conceitos como redutor de ajuste, redutor social e valor de referência passarão a fazer parte do cotidiano não só das empresas que constroem e vendem imóveis, mas de todos os atores que atuam no mercado imobiliário.
O alcance da reforma é amplo, atinge a cadeia de insumos e fornecedores, prestadores de serviços, intermediadores e administradores de imóveis tocando, inclusive pessoas físicas, que passarão a ser consideradas contribuintes dos novos tributos a depender de alguns critérios.
Sistemas de gestão e controles fiscais devem ser adaptados à nova sistemática, para que, nesse período de testes, sejam feitos os ajustes e adequações operacionais necessários.
Neste primeiro momento, o foco não será a arrecadação, mas sim a adaptação ao novo modelo, com alíquotas simbólicas para o IBS (0,1%) e a CBS (0,9%), e possibilidade de compensação com PIS/COFINS ou até mesmo ressarcimento.
Estima-se que, em 2033, as alíquotas efetivas combinadas de IBS/CBS sejam de 14% para alienação, instituição de direitos reais, intermediação, administração e serviços de construção, e de 8,4% para locação, cessão onerosa e arrendamento.
A reforma eleva o nível de sofisticação dos controles e da arrecadação: DIMOB e DOI integram-se ao CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), todos conectados ao Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais). O resultado é um Estado com rastreabilidade ampliada e maior capacidade de enfrentar a informalidade no mercado imobiliário.
A reforma exige uma mudança de mentalidade, ajustes operacionais e análise estratégica dos negócios, pois a nova estrutura tributária vai impactar substancialmente a atividade imobiliária como um todo.
Quem não estiver preparado pode enfrentar dificuldades operacionais e fiscais. O mapeamento das operações, os ajustes no sistema e a capacitação da equipe podem converter os desafios da transição em vantagem competitiva.
